ตัวชี้วัดที่ต้องพิจารณา

ตัวชี้วัดที่ต้องพิจารณาคือ?

การลงทุนในกอง REIT นักลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะของกอง REIT ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน โดยต้องศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียดเกี่ยวกับนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน ปัจจัยความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง เพื่อดูว่าผลตอบแทนของกอง REIT ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไร นโยบายเงินปันผลค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ และควรสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายก่อนตัดสินใจลงทุน โดยมีตัวชี้วัดที่ต้องพิจารณา ดังนี้

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน

เป็นการขายกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) หรือเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ถ้าอสังหาริมทรัพย์ในกอง REIT นั้นเป็น Freehold จะสามารถมีมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต เมื่อที่ดินรอบๆ มีการพัฒนาขึ้นและอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น

ส่วน Leasehold ระยะเวลาในการเช่าจะลดลงเรื่อยๆ ตามเวลา โอกาสในการเก็บค่าเช่าจะลดลงไปด้วยเช่นกัน มูลค่าจึงลดลงจนสิ้นสุดสัญญาเช่า กอง REIT ประเภทนี้จึงมักให้อัตราเงินปันผลที่สูงกว่า

ลักษณะทรัพย์สิน

นักลงทุนควรพิจารณาว่ากอง REIT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลักษณะแบบไหน เช่น ค้าปลีก (Retail) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมหรือนิคมอุตสากรรม (Industrial) อาคารสำนักงาน (Office) โรงแรม (Hospitality) ศูนย์นิทรรศการและการประชุม (Exhibition center) เป็นต้น ซึ่งแต่ละแบบจะรับรายได้ที่แตกต่างกัน เช่น กอง REIT Industrial Office จะมีสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายย่อยโดยตรง กอง REIT Hotel จะมีผู้เช่าหลักที่เช่าเหมารวมโดยแบ่งเป็นค่าเช่าคงที่ (Fixed rent) และค่าเช่าแปรผัน (Variable rent) ซึ่งจะมีความผันผวนของรายได้ที่แตกต่างกัน

ทำเลและศักยภาพในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ของกอง REIT นั้นๆ

พิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ มีคู่แข่งเยอะหรือไม่ มีอุปทานล้นตลาดหรือไม่ อัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูงหรือไม่ สัดส่วนผู้เช่า (Tenant Mix) มีประเภทธุรกิจหลากหลายและเป็นธุรกิจที่ดีหรือไม่ เหล่านี้จะพอให้นักลงทุนทราบถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ของกอง REIT ได้

ผู้จัดการกองทรัสต์ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความสามารถในการบริหารจัดการ

บุคคลากรที่บริหารกองจะต้องทำหน้าที่สำคัญต่างก็มีผลต่อมูลค่าและรายได้ของทรัพย์สินนั้นในอนาคต จึงควรมีผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีประสบการณ์ที่เคยบริหารกอง REIT มาก่อน และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการนั้นๆเป็นอย่างดี

สัดส่วนการถือครองหน่วยโดยกลุ่มบุคคลใดบุคคลหนึ่ง

ผู้จำหน่ายทรัพย์สิน (Sponsor) หลังจากจำหน่ายทรัพย์สินเข้ากองแล้ว มักจะกลับมาถือหน่วยของกอง REIT และกลับมามีส่วนร่วมในการบริหาร นักลงทุนจึงสามารถนำพิจารณาได้ว่า กอง REIT นั้นยังมีเจ้าของเดิมหรือผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจในทรัพย์สินนั้นๆเข้ามาเกี่ยวข้องอยู่ พอจะทำให้มั่นใจได้ว่ากอง REIT จะได้รับการบริหารงานอย่างต่อเนื่องในช่วงระยะเวลาจัดตั้งกอง REIT ในกรณีที่กอง REIT ไม่มีกลุ่มผู้จำหน่ายทรัพย์สิน (Sponsor) กลับมาถือหน่วย แต่มีผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ยังถือว่าสัดส่วนการถือหน่วยนั้นมีบทบาทน้อยลงได้

พิจารณาผลการดำเนินงานย้อนหลัง

พิจารณาผลประกอบการในอดีตนั้นมีรายได้ ค่าใช้จ่าย กำไรเป็นอย่างไร มีการเติบโตของรายได้และกำไรหรือไม่ ถ้ากำไรมีการเติบโตก็จะส่งผลให้เงินปันผลที่จ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากตามกฎเกณฑ์จะจ่ายเงินปันผล 90% ของกำไรที่ปรับปรุงแล้ว

อัตราการจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วย (Yield %)

การจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วยต่อปีที่ เมื่อคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ (%) ของราคาขายหน่วยลงทุน ซึ่งอาจจะดูได้จากอัตราที่เคยจ่ายในปีก่อนๆ หรือ อัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย (ในกรณีที่เป็นกอง REIT ออกใหม่) ผู้ลงทุนต้องพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับนั้นเพียงพอหรือไม่

มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Net Asset Value : NAV)

มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ เป็นมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดของกอง REIT ที่หักค่าใช้จ่ายและหนี้สินของกอง REIT โดยปกติจะทำการคำนวณทรัพย์สินตามราคาตลาด (Mark to market) โดยอัตราส่วนนี้จะพอชี้วัดได้ว่ากอง REIT มีมูลค่าตลาดเกินมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Overvalued) หรือ ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Undervalued)