ตัวชี้วัดที่ต้องพิจารณา

ตัวชี้วัดที่ต้องพิจารณาคือ?

การลงทุนในกองทรัสต์ นักลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะของกองทรัสต์ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน โดยต้องศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียดเกี่ยวกับนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน ปัจจัยความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง เพื่อดูว่าผลตอบแทนของกองทรัสต์ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไร นโยบายเงินปันผลค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ และควรสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายก่อนตัดสินใจลงทุน โดยมีตัวชี้วัดที่ต้องพิจารณา ดังนี้

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน

เป็นการขายกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) หรือเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ถ้าอสังหาริมทรัพย์ในกองนั้นเป็น Freehold จะสามารถมีมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต เมื่อที่ดินรอบๆมีการพัฒนาขึ้นและอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น

ส่วน Leasehold ระยะเวลาในการเช่าจะลดลงเรื่อยๆ ตามเวลา โอกาสในการเก็บค่าเช่าจะลดลงไปด้วยเช่นกันมูลค่าจึงลดลงจนสิ้นสุดสัญญาเช่า กองทุนประเภทนี้จึงมักให้อัตราเงินปันผลที่สูงกว่า

ลักษณะทรัพย์สิน

นักลงทุนควรพิจารณาว่ากองทรัสต์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลักษณะแบบไหน เช่น ค้าปลีก (Retail) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมหรือนิคมอุตสากรรม (Industrial) อาคารสำนักงาน (Office) โรงแรม (Hospitality) ศูนย์นิทรรศการและการประชุม (Exhibition center) เป็นต้น ซึ่งแต่ละแบบจะรับรายได้ที่แตกต่างกัน เช่น กอง Industrial Office จะมีสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายย่อยโดยตรง กอง Hotel จะมีผู้เช่าหลักที่เช่าเหมารวมโดยแบ่งเป็นค่าเช่าคงที่ (Fixed rent) และค่าเช่าแปรผัน (Variable rent) ซึ่งจะมีความผันผวนของรายได้ที่แตกต่างกัน

ทำเลและศักยภาพในการสร้างรายได้ของ อสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์นั้นๆ

พิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ มีคู่แข่งเยอะหรือไม่ มีอุปทานล้นตลาดหรือไม่ อัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูงหรือไม่ สัดส่วนผู้เช่า (Tenant Mix) มีประเภทธุรกิจหลากหลายและเป็นธุรกิจที่ดีหรือไม่ เหล่านี้จะพอให้นักลงทุนทราบถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ของกองทรัสต์ได้

ผู้จัดการกองทรัสต์ และผู้บริหาร อสังหาริมทรัพย์นั้นมีความสามารถในการ บริหารจัดการ

บุคคลากรที่บริหารกองจะต้องทำหน้าที่สำคัญต่างก็มีผลต่อมูลค่าและรายได้ของทรัพย์สินนั้นในอนาคต จึงควรมีผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีประสบการณ์ที่เคยบริหารกองทรัสต์มาก่อน และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการนั้นๆ เป็นอย่างดี

สัดส่วนการถือครองหน่วยทรัสต์โดยกลุ่ม บุคคลใดบุคคลหนึ่ง

ผู้จำหน่ายทรัพย์สิน (Sponsor) หลังจากจำหน่ายทรัพย์สินเข้ากองแล้ว มักจะกลับมาถือหน่วยของกองทรัสต์ และกลับมามีส่วนร่วมในการบริหาร นักลงทุนจึงสามารถนำพิจารณาได้ว่า กองทรัสต์นั้นยังมีเจ้าของเดิมหรือผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจในทรัพย์สินนั้นๆเข้ามาเกี่ยวข้องอยู่ พอจะทำให้มั่นใจได้ว่ากองทรัสต์จะได้รับการบริหารงานอย่างต่อเนื่องในช่วงระยะเวลาจัดตั้งกอง ในกรณีที่กองไม่มีกลุ่มผู้จำหน่ายทรัพย์สิน (Sponsor) กลับมาถือหน่วย แต่มีผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ยังถือว่าสัดส่วนการถือหน่วยนั้นมีบทบาทน้อยลงได้

พิจารณาผลการดำเนินงานย้อนหลัง

พิจารณาผลประกอบการในอดีตนั้นมีรายได้ ค่าใช้จ่าย กำไรเป็นอย่างไร มีการเติบโตของรายได้และกำไรหรือไม่ ถ้ากำไรมีการเติบโตก็จะส่งผลให้เงินปันผลที่จ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากตามกฎเกณฑ์จะจ่ายเงินปันผล 90% ของกำไรที่ปรับปรุงแล้ว

อัตราเงินปันผลตอบแทน (Yield %)

เงินปันผลต่อปีที่จ่ายนักลงทุน เมื่อคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ (%) ของราคาขายหน่วยลงทุน ซึ่งอาจจะดูได้จากอัตราที่เคยจ่ายในปีก่อนๆ หรือ อัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย (ในกรณีที่เป็นกองทรัสต์ออกใหม่) ผู้ลงทุนต้องพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับนั้นเพียงพอหรือไม่

มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Net Asset Value : NAV)

มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ เป็นมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดของกองที่หักค่าใช้จ่ายและหนี้สินของกองทรัสต์ โดยปกติจะทำการคำนวณทรัพย์สินตามราคาตลาด (Mark to market) โดยอัตราส่วนนี้จะพอชี้วัดได้ว่ากองทรัสต์ มีมูลค่าตลาดเกินมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Overvalued) หรือ ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Undervalued)