กองทรัสต์คืออะไร

กองทรัสต์คืออะไร

"REIT" ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust มีชื่อเรียกเป็นภาษาไทยว่า "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" มีลักษณะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โดยผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) ซึ่งจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์และนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีที่ตนเองไว้วางใจ เพื่อจัดตั้งกองทรัสต์โดยสัญญาก่อตั้งทรัสต์ จะแบ่งหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์ และทรัสตีเป็นผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และเก็บรักษาทรัพย์สิน

ประโยชน์ของ REIT

ระดับเจ้าของทรัพย์สิน

เป็นทางเลือกในการระดมทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของทรัพย์สิน สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้วมาระดมทุนเพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้ในอนาคต

ระดับผู้ลงทุนทั่วไป

  1. ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
  2. มีความมั่นใจในการบริหารงานมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญ
  3. มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ หลากหลายมากขึ้น

ระดับกองทรัสต์

  1. ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ
  2. สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น เพื่อนำมาลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น
  3. สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน
  4. เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการกองทรัสต์ได้
  5. เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ

รูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

สามารถลงทุนได้ 2 รูปแบบ

  1. ลงทุนทางตรง คือ ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
  2. ลงทุนทางอ้อม คือ ลงทุนผ่านบริษัทที่กองทรัสต์ ถือหุ้น 99% ของหุ้นทั้งหมด โดยต้องมีระบบที่สามารถควบคุมบริษัทนั้นให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในทำนองเดียวกับกองทรัสต์ได้

ประเภทของทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะลงทุน

กองทรัสต์ (REIT) สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท แต่ต้องไม่เป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย และยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศได้

โดยในประเทศไทยอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ (REIT) นิยมลงทุน มีด้วยกัน 5 ประเภท

อาคารสำนักงาน

ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า โดยมีตั้งแต่ตึกสูงไปจนถึงอาคารสำนักงานขนาดเล็ก โดยราคาค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับคุณภาพของอาคารสำนักงาน ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่า และรวมไปถึงการตั้งอยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่

อาคารศูนย์การค้า

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก ทั้งที่เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่แบบคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดกลางถึงขนาดเล็ก จัดเก็บรายได้จากการให้เช่าพื้นที่แก่ลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกและบริการประเภทต่างๆ และส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นที่การสร้างผู้เช่าหลัก (anchor tenant) เช่าพื้นที่รายใหญ่ที่สุด เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งด้านรายได้ รวมไปถึงเพิ่มชื่อเสียงให้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการผลิต การจัดเก็บ และการกระจายสินค้า หรือศูนย์ปฏิบัติการอีคอมเมิร์ซ จัดเก็บรายได้ในรูปแบบค่าเช่า โดยปกติแล้วอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ จะตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เนื่องจากต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่สำหรับการติดตั้งเครื่องจักร พื้นที่จัดเก็บและรางโหลดสินค้า ทั้งนี้ต้องมีการคมนาคมที่สะดวกด้วยเช่นกัน ตั้งอยู่ใกล้เส้นทางการขนส่ง ทางบก ทางอากาศ และทางน้ำ

ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม โดยจัดเก็บรายได้จากการให้เช่าหรือให้ใช้บริการพื้นที่แก่ลูกค้า

โรงแรม

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม รีสอร์ท โดยให้เช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าหลัก (Master Lease) เพื่อให้ผู้เช่าหลักนำอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าไปบริหารและนำผลประกอบการที่ได้มาชำระค่าเช่า โดยมีการคิดค่าเช่าทั้งในรูปแบบค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) และค่าเช่าแปรผัน (Variable Rent) โดยในเงื่อนไขแล้วแต่ตกลงกัน เพื่อให้เกิดผลประโยชน์ที่ดีที่สุดแก่ทั้ง 2 ฝ่าย

แต่จะเห็นว่ามีกองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากกว่าหนึ่งประเภท ซึ่งมีความเกี่ยวข้องหรือส่งเสริมประโยชน์กัน เช่น กองทรัสต์ที่ลงทุนทั้งอาคารสำนักงานให้เช่าและศูนย์การค้า หรือลงทุนในศูนย์การค้าและโรงแรม เป็นต้น

การจัดหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนนั้น กองทรัสต์ต้องจัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องไม่ดำเนินการเป็นผู้ประกอบกิจการ (Operator) เช่น โรงแรม โรงพยาบาล และผู้เช่าต้องไม่นำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย