กองทรัสต์คืออะไร

กองทรัสต์คืออะไร

"REIT" ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust มีชื่อเรียกเป็นภาษาไทยว่า "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" มีลักษณะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โดยผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) ซึ่งจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์และนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีที่ตนเองไว้วางใจ เพื่อจัดตั้งกองทรัสต์โดยสัญญาก่อตั้งทรัสต์ จะแบ่งหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์ และทรัสตีเป็นผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และเก็บรักษาทรัพย์สิน

ประโยชน์ของ REIT

ระดับเจ้าของทรัพย์สิน

เป็นทางเลือกในการระดมทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของทรัพย์สิน สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้วมาระดมทุนเพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้ในอนาคต

ระดับผู้ลงทุนทั่วไป

  1. ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
  2. มีความมั่นใจในการบริหารงานมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญ
  3. มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ หลากหลายมากขึ้น

ระดับกองทรัสต์

  1. ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ
  2. สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น เพื่อนำมาลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น
  3. สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน
  4. เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการกองทรัสต์ได้
  5. เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ

รูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

สามารถลงทุนได้ 2 รูปแบบ

  1. ลงทุนทางตรง คือ ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
  2. ลงทุนทางอ้อม คือ ลงทุนผ่านบริษัทที่กองทรัสต์ ถือหุ้น 99% ของหุ้นทั้งหมด โดยต้องมีระบบที่สามารถควบคุมบริษัทนั้นให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในทำนองเดียวกับกองทรัสต์ได้

ประเภทของทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะลงทุน

Industrial REITs
กองทรัสต์อุตสาหกรรม

กองทรัสต์อุตสาหกรรม ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการผลิต การจัดเก็บ และการกระจายสินค้า หรือศูนย์ปฏิบัติการอีคอมเมิร์ซ จัดเก็บรายได้ในรูปแบบค่าเช่า โดยปกติแล้วอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ จะตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เนื่องจากต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่สำหรับการติดตั้งเครื่องจักร พื้นที่จัดเก็บและรางโหลดสินค้า ทั้งนี้ต้องมีการคมนาคมที่สะดวกด้วยเช่นกัน ตั้งอยู่ใกล้เส้นทางการขนส่ง ทางบก ทางอากาศ และทางน้ำ

Office REITs
กองทรัสต์อาคารสำนักงาน

กองทรัสต์อาคารสำนักงาน ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่าให้บริการแก่บริษัทต่างๆ โดยมีตั้งแต่ตึกสูงไปจนถึงอาคารสำนักงานขนาดเล็ก อาคารสำนักงานให้เช่ามีความหลากหลาย โดยราคาค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับคุณภาพของอาคารสำนักงานและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่า ทำเลที่ตั้ง และรวมไปถึงการตั้งอยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่

Retail REITs
กองทรัสต์อาคารศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีก

กองทรัสต์อาคารศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก ทั้งที่เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่แบบคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดกลางถึงขนาดเล็ก จัดเก็บรายได้จากการให้เช่าพื้นที่แก่ลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกและบริการประเภทต่างๆ และส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นที่การสร้างผู้เช่าหลัก (anchor tenant) เช่าพื้นที่รายใหญ่ที่สุด เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งด้านรายได้ รวมไปถึงเพิ่มชื่อเสียงให้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

Hotel REITs
กองทรัสต์โรงแรม

กองทรัสต์โรงแรม ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม รีสอร์ท ให้เช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าหลัก (Master Lease) เพื่อให้ผู้เช่าหลักนำอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าไปบริหารและนำผลประกอบการที่ได้มาชำระค่าเช่า โดยมีการคิดค่าเช่าทั้งในรูปแบบค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) และค่าเช่าแปรผัน (Variable Rent) โดยในเงื่อนไขแล้วแต่ตกลงกัน เพื่อให้เกิดผลประโยชน์ที่ดีที่สุดแก่ทั้ง 2 ฝ่าย

Diversified REITs
กองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายชนิด

กองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายชนิด กล่าวคือกองทรัสต์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มากกว่าหนึ่งประเภท เช่น กองทรัสต์ที่ลงทุนทั้งอาคารสำนักงานให้เช่าและศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีก หรือลงทุนในศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกและโรงแรม เป็นต้น